“鬼城”再现：美国城镇的次贷噩梦
３年前，加利福尼亚州中部城市默塞德是美国房价涨幅最大的城市之一。那时，投资者称这座城市为“加州未来”，不少人投资此地一夜致富，实现“住房梦”。
２００５年后，房地产市场降温，大批购房者因无力还贷而丧失住房抵押赎回权。在默塞德市这个不少人“梦想开始的地方”，丧失抵押赎回权的比率跃居全美最高，房价下跌速度也超出大部分美国城市。
次级住房抵押贷款市场崩溃，受冲击的不止默塞德。投资者信心受挫，美国各地房屋销售量每况愈下，大量房屋空置，不少城镇甚至变成人烟稀少的“鬼城”。
愈演愈烈的次贷危机吞噬美国众多城镇之时，无数人向往的“住房梦”化为一场噩梦。
谁有远见？
在去办公室的路上，默塞德市女市长埃利·伍滕手机响起。打来电话的是女招待贝弗莉·雷德，她希望市长能对贷方施加影响，帮助自己减少抵押贷款支付额度。
雷德是单亲母亲，独自抚养３个孩子。女儿即将步入１８岁，意味着雷德不能再继续享受每月５００美元儿童补贴福利。
伍滕挂上电话，耸耸肩告诉美国《国际先驱论坛报》记者：“女儿１８岁是个突发事件吗？她应该提前规划。”
但在默塞德市，谁算得上有远见？
城市管理者？这座８万人口的城市总是热情迎来新加入的居民，却从不考虑是否能够真正吸收由此带来的新增长。
房地产开发商？他们在默塞德建造了数千座新住宅，其中不少售价高于５０万美元，但地产商们似乎没有考虑究竟谁买得起如此“豪宅”。
当地居民？他们背的债越来越多，早已超过实际偿还能力。但他们宁愿相信，房地产盛世不会终结，因为没人告诉他们，现实会与房地产升值前景相反。
投资者显然也算不上有远见。美国肺协会的调查结果显示，默塞德市是全美空气质量最糟糕的地区之一。投资者却认为，在当地购房投资盈利之后，能用于支付自己在旧金山的高额房租。
信心缺失
默塞德不少居民有过一夜致富的经历，让他们对房产投资信心满满。短短几年间，房地产市场急剧降温，不少人的投资以失败告终。
房地产经纪人杰米·斯克罗尔是单身母亲，独自抚养４个孩子。斯克罗尔几年前购置一处投资用房，为此卖掉一所老房子，置换一处昂贵居所。但由于房价下跌，斯克罗尔最终损失了两处房产。
斯克罗尔申请破产，但其他人却不得不留着他们日渐贬值的房产。“我真蠢，”斯克罗尔说：“市场变糟前我还没有赢利。”
打电话向市长寻求解决办法的女招待雷德说，她数月前尝试与银行重新协商贷款额度，但没人把她的问题当回事。她说：“我在这所房子里已经住了１０年。如果失去它，我、银行和默塞德市都会承担损失，而我现在却面临这种危险，我感到沮丧。”
市场繁荣时，人们喜欢盲目跟风，很少有人意识到其中隐藏问题。与此同理，市场低迷时，对市场前景持乐观态度的人也不多。
因为损失惨重，投资人难以恢复信心。
苦苦挣扎
默塞德市不少临街商铺近来挂上“出租”招牌。这个城市的失业率持续攀高，７月达到１２.１％。人们不得不适应这段低迷时期，包括默塞德市７４岁的女市长伍滕。
伍滕过去３０多年从事房地产销售。以前，她帮助人们卖掉多余房产，搬进居住环境更好的住所。如今，她却花大把时间替银行卖房，负责销售那些已经取消赎回权的房屋。她如今手上有２７套这类房屋。
dataquick信息系统公司的统计数据显示，默塞德县７月有５２３所房屋被取消赎回权，创下历史新高，是去年同期的４倍。
收回被取消赎回权的房屋后，银行不得不贱卖处理，从而加速房地产价格下落。《国际先驱论坛报》报道说，如果不能妥善处理这类被取消赎回权的房屋，地方房地产市场难以真正走向复苏。
一名来自西雅图的客户与伍腾取得联系，表示对一座建于１９４７年的房屋颇感兴趣。这座房子破烂不堪，周围社区环境也不理想，除了有个大院子足够让狗疯跑外，几乎一无是处。
这座房子２００５年１１月售价１２.６万美元，去年春天由银行收回后，如今开价５．９万美元，但那位西雅图客户只肯出价４万美元。
伍滕认为，以这名客户开出的价钱完成交易不大可能，因为贷方还没有绝望到愿意承担如此大的损失。“不会到这一步，”她笑着说：“至少今年不会。”
付出代价
“拥有自己的房子是‘美国梦’的一部分，”默塞德市房地产经纪人斯克罗尔说：“每个人都愿为此努力尝试。”
“住房梦”可以零风险、无忧虑、不用现款支付而实现——这是支持美国房地产１０年盛世的核心观念。
但如今，又有多少人为这个观念付出代价？
以默塞德市为例，房地产市场达到高位后的３年内，当地房屋平均销售价格跌落５０％。加利福尼亚州市场研究机构dataquick公司的统计数据显示，默塞德县如今近八成房屋被取消赎回权，是加州同一比率最高的地区。
尚未丧失住房抵押赎回权的业主眼睁睁地看着手中房产价值缩水，却不忍心就此将房屋出手。即使有人有意出售房屋，但如果开价高于银行拍卖价格，房地产经纪人会建议业主不必费心挂牌出售。
在默塞德，现阶段只有陪助型老年公寓销售走俏。这类公寓可提供与日常生活有关的各种服务，满足老年人包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其他个人生活方面的需求。
事实上，美国各地房地产市场出现了类似情况。截至８月２４日，今年全美售出的房屋不超过５００万套，另有２５０万套房屋被取消赎回权。
在美国不少地区，被取消赎回权房屋的拍卖价格成为房地产市场的定价标准。在有１０００万人口的洛杉矶县，三分之一已售出的房屋被取消赎回权。
催生“鬼城”
律师斯科特·麦克唐纳现年４０岁，２００６年以５０万美元价格在底特律郊区购置一处房产，交房时间为２００７年７月。这座房屋有４间卧室３个卫生间，格局合理，设计风格独特。小区生活便利，学校和健身房等设施一应俱全。
这里似乎什么都不缺，除了邻居。麦克唐纳搬到这里时，小区只有不到１５家住户，其余１７９所住房均处为空置。由于几乎没有邻居，麦克唐纳只能带孩子到邻近小区寻找玩伴。
麦克唐纳所在小区的开发商不久后陷入财务危机。小区建设尚未完工，工程队却已撤出。“开发商显然已陷入绝境，小区多项工程搁置，有时杂草比孩子还高，”麦克唐纳对微软—全国广播公司记者说：“如何令投资保值成为邻里间的主要话题。”
自２００７年以来，次贷危机日益蔓延，拖垮不少美国地产开发商。在原本房地产热销的地区，如南加利福尼亚、亚特兰大、拉斯韦加斯、菲尼克斯等地，出现不少“烂尾楼”。
居住在密歇根州的财务经理罗伯特·沃腾斯皮尔说，他家附近的住宅用地已有两年无人开发，他居住的小区人烟稀少。小区内大量房屋空置，没有邻居，“在院子里招呼邻居一起喝杯啤酒如此简单的事情，在这里根本做不到，”沃腾斯皮尔说。
阿肯色州西北部地区５年前吸引大批外来人口，每月大约１０００人移居本顿维尔、罗杰斯以及附近社区。开发商当时飞速建造大量住宅小区。房地产市场降温后，不少房地产商卖不出房，最终因为拖欠巨额贷款而破产。随着当地房价持续下跌，房屋销售量大幅下将，新建住宅项目只好停工，社区居民人数难见增长。
在本顿维尔附近开盘的意式风格奢华社区，五分之一的房屋如今已经完工，但只售出两套。卡萝尔·特里斯是其中一所房屋的买主。她６个月前以５７万美元购得这处面积近４５０平米的住宅。特里斯说，她的３个孩子可以在没人的宽广草坪上自由奔跑，但由于罕见邻居，孤独感时常让她感到不安。
《华尔街日报》援引一家房地产研究公司的统计数据报道，全美国７月可租售房屋的平均空置率为４．８％，为３３年来最高水平。不少新建小区的房屋空置率甚至超过一半，那些新兴地产城镇因此成为住户稀少的“鬼城”。
寻找出路
伍滕如今仍穿着一件红色ｔ恤衫，上面写着“默塞德：投资加州未来”。这让人想到繁荣开始的时候。
大批投资者２０００年从旧金山、洛杉矶以及附近地区来到默塞德市。联邦住宅建造商监督局的数据显示，２０００年后的５年间，默塞德地区房价上涨１４２％，是全美房价上涨最高的５个地区之一。
加利福尼亚大学在默塞德市附近兴建了新校区，是这所大学４０年来兴建的第一个新校区。人们幻想着默塞德市因此繁荣，如同加利福尼亚大学另一所分校的所在城市戴维斯。
这一美好愿望是默塞德市吸引投资者的最重要原因。加利福尼亚大学戴维斯分校有超过３万名学生，但默塞德校区２００５年首次招生只吸引不到２０００名学生。
默塞德市不少当地人如今深处窘境，把市场不景气归咎于外来购房者，因为后者在高峰期的购买力占当地房地产市场的四分之一。能够拯救默塞德房地产市场的因素，或许仍是来自外地的投资者。
来自阿特沃特的会计师马克·塞夫尔特在市场繁荣时没有购买任何房产，而最近正准备出手购房。塞夫尔特看上默塞德一处带游泳池的房产。这座房子内配有小型人造瀑布，车库内设有视听间，户外放置着豪华烧烤设施，厨房里的厨具全是最新款型。
房子主人１３年前以８．６万美元购得这处房产，此后６次筹资用于房屋维护和改造。如今，房主债务高达３５万美元，无力支付抵押贷款。
塞夫尔特准备以１７万美元的价格购买这处房产并租给原房主居住。如果交易成功，原房主可停止每月向银行还贷２６００美元，只需每月支付１１００美元租金给塞夫尔特。
“这是双赢局面，”塞夫尔特说：“四五年后，等他们的信用卡充盈起来，市场回暖时，我会再把房子卖给他们。”
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背景：
2007年，次级住房抵押贷款危机引起金融市场震荡，众多美国金融机构减记巨额资产。
2008年，美国第五大投资银行贝尔斯登公司3月被摩根大通公司收购，美国最大住房抵押贷款融资机构“房利美”和“房地美”9月7日遭政府接管，美国第四大投资银行雷曼兄弟控股公司15日申请破产保护，第三大投资银行美林公司被美国银行收购,陷于破产边缘的保险巨头美国国际集团将被政府接管......美国联邦储备委员会前主席格林斯潘表示，这是他职业生涯中所见的最严重的一次金融危机。
次贷危机已持续困扰华尔街达14个月之久，虽然近来关于次贷危机接近尾声的说法有所增多，但是雷曼兄弟和美林的结局显示：横扫美国、殃及世界的次贷危机远远没有结束，金融市场仍在动荡。
