李莉：一战时期美国联邦政府的劳工住房计划探析

 内容提要：一战时期，美国联邦政府针对战时劳工住房问题实施了两项短时期、小规模的住房建设计划。该计划在一定程度上缓解了一战后期的劳工住房矛盾，迈出了联邦干预住房市场、建设公共住房的第一步，具有显著的开创性政策特征，应该视为美国公共住屠政策的起点。但受战时应急计划性质的局限，该计划既无法彻底解决近百年积累下来的低收入家庭住房问题，也未能使政府在一战时期就认识到针对低收入家庭住房问题的公共住房政策长期实施的必要性。

 

        所谓公共住房(public housing)，是指政府为城市低收入住户建造和维护、收取低额租金并由政府管理的住房。[1]自美国建国以来，城市住房的供应与维护长期依靠私人开发与市场自由调节。进入19世纪，随着城市化的快速发展，低收入家庭住房问题逐渐演变为一项单纯依靠市场调节无法解决的棘手问题。然而，受美国地方自治传统的影响，联邦政府对干预住房领域的行动仍保持谨慎态度，直至一战时期劳工住房危机爆发，促使联邦欧府打破了“自由放任”的政策传统。

　　一战时期，美国联邦政府针对战时劳工住房问题，通过船运局(U．S．Shipping Board)下属应急舰队公司(Emergency Fleet Corporation)与劳工部(the Labor Department)下属美国住房公司(the U．S．Housing Corporation)两个机构[2]，在1918年春至1919年末投资兴建了超过1．6万套公共住房。虽然建设时期短，规模小，但一战时期的劳工住房计划在事实上迈出了联邦干预住房市场、建设公共住房的第一步，应该被视为美国公共住房政策的起点。

　　然而，对美国公共住房政策起点的界定，美国学界长期存在争议，多数学者认为罗斯福新政标志着美国联邦政府建设公共住房的开始，对于此前的政策则毫无例外地用“自由放任”政策而一笔带过。[3]仅有少数学者注意到了一战时期联邦政府公共住房建设的实践。[4]比较而言，国内学者对美国公共住房政策的研究虽然硕果日见，但尚无对该政策起点作相关探讨。有鉴于此，本文拟在分析一战时期联邦政府的劳工住房计划的基础上，提出笔者关于美国公共住房政策起点的思考与见解，请各位专家批评指正。

　　一、一战时期美国的劳工住房问题

　　自19世纪下半期以来，公共住房问题伴随美国城市化的加速不断恶化，并在一战时期引发了不容忽视的劳工住房危机。这是分析一战时期联邦政府的劳工住房计划无可回避的客观背景。

　　第一，住房短缺问题，即低收人家庭住房存量与建设不足，在供求方面达不到合理的平衡。自19世纪下半期美国城市化加速，到1920年美国1亿人口中已有一半居民在城市居住。[5]其中，城市劳工总数增幅显著，仅在1915年至1918年就从820万上升至1020万。[6]而美国城市住房存量面对大量涌入的人口普遍显得捉襟见肘，到一战后期，美国出现了第一次全国范围的城市住房短缺。据统计，1918年费城急需住房2万套，克利夫兰急需1．5万套，而底特律10．6％的居民找不到可长期居住的房源。到1920年，全美平均每100所房屋需容纳122个家庭。[7]

　　在城市住房存量不足，需求却增加的同时，一战后期美国住房建设量不升反降。这是因为1895年至1914年问美国建房木材与劳动力价格明显上涨，住房建设成本上涨50％，而房产消费价格只上涨了20％。[8]这种情况导致房产投资无利可图的观念逐渐流行，一战后期大量私人资金流人工业领域或战争债券投资领域，而非住房建设领域。美国住房建设量因此由1916年的43．7万套降至1917年的24万套，到1918年进一步缩减至11．8万套。[9]其中，劳工住房投资减少情况最为严重。美国劳工部估计，1916年至1917年间该领域投资锐减了90％，[10]直接导致一战后期劳工住房供应危机的爆发。

　　第二，居住质量问题，即低收入家庭所居住房及周围环境恶劣，急需改善。19世纪下半期的美国城市住房质量问题凸显。据统计，1880年，美国城市房产总量约为610万个单元，超过90％的住房属于独户住宅，多是木质结构。这些房屋的建筑质量与维修力度较低，基础设施奇缺。[11]与此同时，低收入家庭大量集中、过度拥挤的居住情况又使大量街区迅速破败，贫民窟数量激增。例如，1879年纽约市的贫民窟住宅已达2．1万个；至1900年更增至4．3万个，容纳居民高达150万，而当时纽约人口尚不足400万。[12]

　　在城市住房质量日益恶化亟待维修的同时，一战后期美国旧房维修领域却同样遭遇投资匮乏问题。房产投资无利可图的观念不仅影响了美国住房新建领域，也使旧房维修领域缺乏资金投入。劳工住房新建量的缩减与旧房得不到维修而日益老化，致使一战时期劳工住房质量问题雪上加霜。为此，当时有观察家预测，除非采取措施应对这场住房危机，否则会有成千上万的劳工家庭被迫挤住在条件恶劣的帐篷里。[13]

　　第三，住房公平问题，即城市居民在住房持有量方面两极分化。自19世纪下半期以来，与大量低收入家庭无房或少房的情况形成鲜明对比的是，城市富裕居民拥有大量城市房产，甚至进行房产投机活动。19世纪美国城市就大量存在兴建简陋住房和将旧房改建成可容纳8户至12户居住的小单元房，租给城市贫民或是新搬人城市急需住房的移民的情况。这种房产投机的现象到19世纪末愈演愈烈。据统计，1890年美国平均每套住房容纳5．45人居住，而纽约高达18．52人，辛辛那提是8．87人，芝加哥是8．6人，波士顿是8．52人。[14]

　　然而，在城市房租于一战爆发后持续上涨的同时，美国劳工的住房支付能力却因工资水平所限，进一步加剧了住房持有方面的两极分化。根据全国产业协商委员会一项对178个城市的调查报告显示，房租在1914年7月至1924年6月间上涨了85％。[15] 而一战期间，美国劳工平均工资水平增长有限，为此在19个月的战争期间，美国大约发生了6000起罢工事件。[16]收入提高有限与房租大幅上涨，致使一战时劳工住房分配的不公平性愈加严重，甚至出现1916年夏因劳工租不起住房导致约200车行李堆积在火车站的情况，地方官员为此曾向伍德罗•威尔逊总统申请使用韦恩堡军营容纳这些劳工。[17]

　　总之，这三方面的问题日积月累，在一战时期引发了严峻的劳工住房危机，致使大量军工产业中心因无法解决住房需求而出现劳工反复流失的现象，美国的战时工业生产率因此受到极大的影响。可以说，一战时期的劳工住房危机，在事实上将单纯依靠市场调节无法解决的城市低收入劳工住房问题推到了前台，客观上要求美国政府进行干预。

　　二、一战时期联邦劳工住房计划的内容与效用

　　面对一战时期不容忽视的劳工住房危机，联邦政府首次突破了在低收人住房领域听由私人开发、市场调节的自由放任政策，实施了两项针对战时劳工家庭的住房建设计划。

　　1917年春，美国国会开始讨论住房问题，最终出台如下劳工住房计划。

　　1．船运局下属应急舰队公司负责的住房计划。1918年1月，国会通过法案资助船坞雇员，并于3月拨款5000万美元，由应急舰队公司主持住房建设。应急舰队公司采取间接建房方式，通过严格监控，向造船企业下属的房产公司提供联邦贷款，由这些私人企业根据联邦确定的建设标准直接开展住房建设工程。截至1918年11月，应急舰队公司完成计划28项，建成约9590套住房和7500个宿舍宿位，总计可供约3.05万劳工及其家人人住。[18]

　　2．劳工部下属美国住房公司负责的住房计划。1918年5月，国会通过法案授权劳工部提供住房给“在与国防工业相关且必要的行业就业的劳工及其家人”。7月，国会又通过法案，授权总统解决战时劳工的住房问题，拨款总数达l亿美元。劳工部将下属的工业住房与交通管理局(Bureau of Industrial Housing and Transportation)并入美国住房公司，由后者专门负责计划的实施。美国住房公司初期希望采取间接建房的方式，由私下可控的当地开发公司承担建设。但由于美国住房公司针对的军工产业中心往往是多家私人公司并存，且各公司对于新建住房选址与设计的意见存在分歧，因此美国住房公司最终采取了自己设计和建设的直接建房方式。截至1918年11月，只有27项计划完工，建成约6000套住房和7200个宿舍宿位，总计可供约1.75万劳工及其家人人住。[19]

　　就应对前述一战时期劳工住房危机三方面的问题而言，这两项联邦政府的劳工住房计划取得了有限但积极的政策效用。

　　第一，增加了供低收入劳工住房存量，初步缓解了劳工住房供应短缺的危机。在新建住房方面，两项计划推动了劳工住房建设工程的开展，在1918年春至1919年末不到两年的时间里，应急舰队公司和美国住房公司在全国150处地方投资兴建了超过1．6万套住房。在存量住房利用方面，应急舰队公司与美国住房公司通过建立空置登记局(Vacancy Registration Bureaus)和组织地方“公平租金”(fair rent)委员会等方式有效利用存量住房，增加了住房供应。总的来说，通过新建住房以及有效利用存量住房等措施，应急舰队公司与美国住房公司总计为至少25万人缓解了住房难题。[20]

　　第二，在一定程度上提高了劳工家庭的居住质量，改善其所居住房及周边环境的恶劣境况。两项劳工住房计划建成的住房就质量而言是很高的，设计与建设接近一战前中产阶级住房的水平。而劳工住房社区的配套设施方面也有进步，设计时就强调建设诸如公园、中心广场和娱乐场地等公共设施，增加入住劳工家庭相互交流的机会，以便增强建筑师沃尔特•H．吉哈姆(Walter H．Kilham)所描述的那种“对社区利益共同负责和社区合作的精神”。应急舰队公司和美国住房公司建成的约有1/4的工程中，拥有类似于社区中心的基础设施配备。如果不是战争结束，资金削减，约有40％的工程可能会拥有类似的设施。[21]此外，住房工程所在地区的交通等服务质量，因应急舰队公司与美国住房公司在住房建设开工前才采取改善交通路线和环境等措施得到了一定提升。

　　第三，适度改善了居住公平问题，在资助低收入住户、实现全社会居住公平方面具有积极意义。据统计，1910年至1916年美国非农就业人数由2330万上升到2720万，增幅17％，但增加量的近一半是在欧洲军火订单大规模推动美国经济的1916年。[22]这些流人城市、特别是军工产业中心的劳工所遇到的缺房问题，进一步加剧了住房持有方面的两极分化。而一战时期劳工住房计划建成的住房和宿舍，对于缓解军工产业中心劳工缺房困难，改善这些地区住房持有的两极分化，其作用是显而易见的。此外，空置登记局和公平租金委员会对抑制房租攀升、有效利用当地闲置房的直接作用，也在一定程度上有助于实现居住公平。

　　总的说来，一战时期联邦政府的劳工住房计划取得了初步积极的政策效用，切实帮助了工程所在地区的劳工解决住房困难，并在一定程度上缓解了因无房导致劳工流失产业的难题，这对于保障一战后期美国工业生产率与社会稳定无疑是重要的。遗憾的是，随着一战的结束与劳工住房危机的初步缓解，实施这两项计划的战时政治与经济条件基本消失。1918年11月，国会决定立即停止完工不足75％的住房工程，少量工程仅在住房改革组织的反对与压力下略有延长。到1919年，两项计划的住房项目都被停止，并通过拍卖方式将建成的房产廉价出售给了私人公司、投资商或者租户。

　　三、联邦劳工住房计划与美国公共住房政策的起点

　　一战时期联邦政府的劳工住房计划虽然建设时期短、规模小，在实践上也只是初见成效，但如果我们将该计划置于美国联邦城市住房政策发展的整体脉络中进行比较分析就会发现，它才是美国公共住房政策的真正起点。

　　第一，与此前联邦自由放任的住房政策相比，一战时期联邦政府的劳工住房计划拉开了美国联邦政府干预城市住房政策的序幕。

　　一战以前，联邦政府历来极少涉足城市住房领域，仅在19世纪末20世纪初尝试过两项调查计划。1892年，国会拨款2万美元，调查巴尔的摩、芝加哥、纽约和费城等20万以上人口的城市的贫民窟状况。但调查报告提交后，联邦政府并未采取任何实质性的干预行动。1908年，西奥多•罗斯福总统组建“总统住房委员会”(the President's Housing Commission)，对大城市贫民区进行调查。该委员会建议联邦政府提供贷款，以便“建造供贫困人口通过租赁或低息贷款购买廉价而卫生的居所”，但是国会认为该建议超出宪法赋予联邦的权力未予采纳。[23]很明显，这两次联邦行动都止于调查阶段，在调查报告提交后，联邦政府都没有采取进一步措施。相比之下，一战时期联邦政府的劳工住房计划与这两次行动截然不同，属于联邦政府建设公共住房、直接干预城市事务的一项崭新政策。

　　第二，与罗斯福新政初期的公共住房计划相比，一战时期联邦政府的劳工住房计划时期更早，而新政初期的公共住房计划只是一战时期劳工住房计划的继续。

　　新政初期的公共住房计划指的是根据1933年《全国产业复兴法》规定、由公共工程局主持的两批应急建设计划。第一批主要通过向私人建筑师或建筑公司发放低息贷款并由他们具体设计建造的间接方式进行，1933年至1937年共有7项计划得以实施。[24]第二批计划则采取由公共工程局直接主持有关工程的选址、征地、设计和建造的方式进行，1934年至1937年共有5l项计划实施，新建住房21640套。[25]

　　之所以说新政初期的公共住房计划实际是一战时期劳工住房计划的继续，主要基于如下三方面的考量。就计划性质而言，一战劳工住房计划是应急性的，目的是应对战时劳工住房危机。而一战后该计划被停止，低收入者住房问题却继续恶化，这就是新政初期公共住房计划出台时所面临的问题。不过，受一战劳工住房计划的影响，新政初期的公共住房计划不是专门解决低收入者住房问题的，而是1933年国会在为公共工程局拨款时所说的“考虑尽快增加就业”以应对1929年大危机，仍属于应急性的住房计划。[26]

　　就计划规模而言，受一战时期小规模的劳工住房计划就见成效的思维限制，新政初期的公共住房计划的建设时期也不长，从规模上讲仅是公共工程局主持的全国复兴计划中的从属部分，与其他公共工程项目相比微不足道。据统计，新政初期第一批7项公共住房工程仅占公共工程局总工程量的0．02％和资金总支出额的0．2％，而第二批51项公共住房计划也仅占总工程量的0．15％和资金总支出额的3．2％。[27]

　　更为重要的是，就计划设计而言，一战时期的劳工住房计划带有明显的摸索与反复试验的早期政策特点，计划初期应急舰队公司和美国住房公司都曾尝试通过抑制房租、改善交通等间接辅助措施解决住房危机，在效果不佳的情况下最终转向直接新建公共住房的方式。而新政初期公共住房计划也保留了该特点，其首批7项计划存在承担项目的私人建筑师或建筑公司忽视贫民窟清理工作，人为提高建筑档次导致房租水平过高等问题。这些问题促使公共工程局自1934年转向直接开发，控制成本并加大贫民窟清理力度。总的说来，这种短期、小规模的应急住房计划，在一战时期出现，到新政初期被富兰克林•D．罗斯福政府继续沿用。而这种计划本身带有的早期政策不成熟的特点，直到1937年《美国住房法》(United States Housing Act)颁布，通过立法形式针对低收人者住房问题形成了比较独立、完整的公共住房政策体系后，才发生改变。

　　第三，与美国公共住房政策的整体发展相比，一战时期联邦政府的劳工住房计划具有显著的政策开创意义，在诸多方面对其后的政策影响深远。

　　就公共住房政策的保障方式而言，一战时期的劳工住房计划首创正统公共住房建设方式。正统公共住房是通过政府出资建房，直接增加住房供应量的一种保障方式，它与补贴住房建设计划和房租补贴计划一起构成了20世纪美国公共住房政策的三种基本类型。正统公共住房的典型特征就是政府保有公共住房的开发权、所有权和管理权。一战时期，美国住房公司采取直接建设与管理的方式，而应急舰队公司虽然是通过提供贷款给下属公司的方式间接建设公共住房，但正如一份应急舰队公司报告指出的，应急舰队公司保留的权利比单纯的贷款商和银行要宽泛，包括设计控制和管理监督。[28]两项计划最终都保留了新建房的开发、所有和管理权，都属于正统公共住房建设类型。而在一战时期实施以后，正统公共住房更是长期作为联邦政府应对低收入者住房问题的核心办法，直到1974年住房法出台才被房租补贴计划所取代。

　　就公共住房政策的对象界定而言，一战时期确立的只针对少数低收入人群的特惠原则一直持续至今。这一点与以新加坡为代表、依靠公共住房政策解决全国多数人口住房问题的普惠类型，是截然不同的。一战时期美国劳工住房计划是针对低收入的战时劳工及其家庭设立的，明显属于受惠对象集中的特惠类型。而一战之后，即便在1929年大危机爆发中城市住房严重短缺和二战后因军人复员等因素引发“城市房荒”，住房问题成为影响从中产，到低收人多个阶层的普遍社会危机之时，联邦政府采取的都是将中产阶层与低收入住户的住房问题分开处理的方式。美国公共住房政策旨在解决低收入住户的住房问题，并且长期保持了这种特惠的特点。

　　就公共住房政策的辅助措施而言，一战时期劳工住房计划采取的不少措施都为后来的公共住房政策所继承。例如，一战期间应急舰队公司与美国住房公司在实施建房计划时是有权征地的。[29]1949年的住房法继承了一战时期的做法，对征地权作了明确规定：“联邦政府授权地方政府可以使用征地权来集中成片地获取贫民窟、衰败地区、空地等地产，经过规划和清理后卖给决定计划重建的公、私机构，以使之能够为城市再开发计划物尽其用。”[30]自此，征地权这项对于政府或地方住房管理机构在获取开发成本过高的城市区域时意义重大的权力，被正式确立下来。再如，一战时期通过空置登记局等措施来利用私人住房补充劳工住房不足，这一点在1965年的住房法出台时得到了进一步发展。1965年的住房法规定，地方住房机构可以购买、租赁、修缮私人房屋作为公共住房的补充。在该法案第一个四年建设计划预计开发的6万套公共住房中，3．5万套为新建，其余都是利用私人房屋。[31]存量住房的利用，为政府与低收入住户提供了更多的住房选择，也在一定程度上避免了新公共住房建设周期长、对原有社区破坏大的弊端，被1965年以后的公共住房政策长期沿用。

　　综合上述三方面的比较分析，我们可以肯定，一战时期的联邦工人住房计划才是美国公共住房政策的真正起点。

　　四、一战时期联邦劳工住房计划的局限与评价

　　综合前文的考察可以看出，一战时期的劳工住房计划作为美国联邦政府首次干预城市住房领域的实际行动，应该被视为美国公共住房政策的起点。与此同时，也可以看出一战时期在解决美国城市低收入者住房问题方面尚未形成较为完整的政策体系，在实践上虽取得一定积极的成效，但尚处于起步摸索的阶段。

　　这是因为，到一战爆发，美国城市低收入者住房问题伴随城市化已经积累了近百年，是一项长期的社会问题。无论是前文述及的低收入者住房紧缺问题、居住质量问题，还是住房公平问题，随着19世纪下半期到20世纪初城市化进程的加速，一直在不断恶化。到一战爆发时，城市低收入者住房问题实际并非联邦政府眼中单纯的战时劳工缺房问题，而是一项遍及全美各大城市的普遍的社会问题。而这些社会问题的解决，需要联邦政府精心设计、合理布局、耗资巨大的工程，需要各级政府合理配合，并与其他相关政策方面互相补充与支持，制定切实合理、行之有效的系统政策。而这些都是需要政策的长期建设与完善才能实现的内容。

　　一战时期联邦政府的劳工住房计划却是：(1)在联邦政府长期忽视低收入者住房问题的背景下，在一战劳工住房危机背景下仓促应急出台。因政府对问题的普遍性认识不足，导致应急舰队公司和美国住房公司计划都基本局限在与船运和军工相关的产业。(2)在可资借鉴的经验过少的情况下制定。除了此前的两项贫民窟调查外，政策制定基本无经验和调查资料可供借鉴，应急舰队公司与美国住房公司的计划都是在摸索中不断修订。(3)在美国住房改革运动发展多年，但针对低收入者住房的改革基本限于私人行为或地方试验的背景下制定。早在19世纪，包括规划学家、环境学家、城市生态学家和建筑师在内的一批住房改革者，就致力于揭露贫民窟现象等低收入者住房问题。在他们的推动下，19世纪后半期许多美国城市颁布了专门的住房规范，制定了新建或现有居住单元的最低可居住标准，以防止住房投机活动对低收人住户利益的损害。例如，纽约早在1867年就通过了第一部规范经济公寓建设的法规，此后又相继出台了多部城市住房法。[32]此后，在进步运动的大力推动之下，到1920年至少有40个城市颁布了类似的住房法规。[33]但是，这类改革属于各地自发式小范围

　　的改革试验，且基本上都是通过问接的规范措施对私人市场进行管理。对于联邦层面如何进行管理与改革，并未形成成熟的理论。直到一战结束以后，20世纪20年代住房改革学家伊迪斯•E．伍德(Edith E．Wood)才提出取消单纯依靠市场调节、建立和发展非营利住房机构的改革理论，进而探讨至联邦行动层面。[34](4)在不断遭到包括住房开发商、供应商、贷款商和房地产协会等利益群体以及保守集团反对的背景下实施。早在1918年5月就曾有国会议员表示担心，一战时期的临时性计划会“成为政府在战后为一般劳工人口提供住房的一项永久性计划的踏脚石”。[35]这类观点极大地限制了一战时期劳工住房计划的进一步发展，也造成了其在战争一结束就被立即停止的悲剧命运。

　　由于联邦政府没有采取进一步的政策，城市低收入者住房问题在一战结束后进一步恶化，到1929年伴随着大危机爆发，再次给美国政府迎头痛击，主要表现在：(1)对低收入者住房供应能力锐减。新房建设量由1929年的100万套下降到1930年的9万套，到1933年也未能超过10万套。[36]新房建设总量大幅度下滑严重影响低收入者的住房供应，以至于到1937年公共工程局报告明确指出：“美国人民面临的、依然没有寻找到最终解决办法的最紧迫问题是为低收人家庭提供必要的住房。”[37](2)低收入者住房质量问题更趋严峻。1930年统计显示，美国有1100多万户家庭住在“不符合法定标准的住房”中，其中城市中就有600多万户(占城市住户的26％)。住房问题还引发社会动荡，一些地区如纽约哈莱姆黑人区，1935年就因住房问题而发生持续数月的骚乱，居住安全无从保障。(3)住房公平问题雪上加霜。失业与收入不足导致大量家庭失去住房产权或是减少租住房间，进一步加剧住房持有的两极分化。大萧条前全国失业率仅为3．2％，但大萧条期间失业率从1931年的15．9％大幅上升到1933年的24．9％，致使近200万户家庭因无力偿还贷款而失去住房产权。在租房领域，房产业主对那些无力支付或不愿预付房租的住户或驱逐或起诉，造成大批低收入者无家可归。

　　这些遍及全美各城市的低收入者住房难题，最终让联邦政府认识到仅依靠住房市场自身的调节无法解决低收入者住房问题，于是重新启动了一战时期尝试过的公共住房建设计划，在20世纪30年代自由主义改革的特殊历史环境下，通过1937年的住房法确立起一项针对低收入者住房问题的长期国策。

　　综上所述，我们肯定一战时期联邦政府的劳工住房计划是美国公共住房政策的起点，对该政策的发展意义重大且影响深远。与此同时，我们也必须认识到这两项计划是在战争的特殊历史背景下产生的应急性计划，不可能在短时间内彻底解决近百年积累下来的低收入者住房问题，也无法推动美国政府彻底突破传统思维的限制，在一战时期就认清连续的、专门针对低收入者住房问题的公共住房政策存在的必要性，从而错失了一次较早开始、长期建设公共住房与住房保障制度的机会。

 

注释：

　　[1] 杰克•C．普莱诺、米尔顿•格林伯格编：《美国政治词典》(Jack C．Plano and Milton Greenberg，eds．Dictionary)，纽约1979年版，第377页。

　　[2] 美国政府长期未设立专门的城市住房管理机构，直到1965年才建立了内阁级的住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development，简称HUD)。

　　[3] 主要研究成果包括：乔尔•布劳：《看得见的穷人：荚国的无家可归问题》(Joel Blau，The Visible Poor：Homelessness in the United States)，纽约1992年版，第65页；约翰•M．赫里克、保罗•H．斯图尔特编：《北美社会福利史百科全书》(John M．Herrick and Paul H．Stuart，eds．，Encyclopedia of Social Welfare History in North America)，纽森欧克斯2005年版，第176页；兰德尔•G．霍尔库姆、本杰明•W．鲍戚尔编：《美国的住房供应：危机下的建设》(Randall G．Holcombe and Benjamin W．Powell，eds．，Housing America：Building of a Crisis)，奥克兰2009年版，第160页；阿列克斯•F．施瓦兹：《美国住房政策》(Alex F．Schwartz，Housing．Policy in the United States)，纽约2000年版，第126页。

　　[4] 主要研究成果包括：盖尔•雷福德：《美国现代住房：新政时期的政策努力》(Gail Radford，Modern Housing for America：Policy Struggle in the New Deal Era)，芝加哥1996年版，第14页；戴维•A．舒尔茨编：《公共管理与公共政策百科全书》(David A．Schultz，ed．，Encyclopedia of Administration and Public Policy)，纽约2004年版，第215页；梅森•C．唐：《1880一2000年的美国住房建设简史》(Mason C．Doan，American Housing Production，1880—2000：A Concise History)，拉纳姆1997年版，第28页。

　　[5] 美国商业部人口普查局：《美国历史统计：从殖民地时代至1970年》(U.S．Department of Commerce，Bureau of Census，Historical Statistics of the United States，Colonial Times to 1970)，华盛顿1975年版，第12页。

　　[6] 盖尔•雷福德：《美国现代住房：新政时期的政策努力》，第15页。

　　[7] 珀尔•J．戴维斯：《美国历史上的房地产》(Pearl J. Davies，Real Estate in American History)，华盛顿1958年版，第139页。

　　[8] 梅森•C．唐：《1880—2000年的美国住房建设简史》，第12页。

　　[9] 美国商业部人口普查局：《美国历史统汁：从殖民地时代至1970年》，第640页。

　　[10] 埃里克•J•卡罗拉克：《“不知道如何做好”：1917—1919年全国住房政策的劳工危机缘起与劳工阶级社区的重建》(Eric J．Karolak， “‘No Idea of Doing Anything Wonderful’：The Labor-Crisis Origins of National Housing Policy and Reconstruction of the Working-Class Community，1917—1919”)，约翰•F．鲍曼、罗杰•比尔斯和克里斯汀•M．西尔维安编：《从廉价公寓到泰勒之家小区：探究20世纪美国城市住房政策》(John F．Bauman，Roger Biles and Kristin M．Szylvian，eds．,From Tenements to the Taylor Homes：In Search of an Urban Housing Policy in Twentieth-Century America)，大学城2000年版，第63页。

　　[11] 梅森•C．唐：《1880一2000年的美国住房建设简史》，第12页。

　　[12] 丁则民主编：《美国内战与镀金时代：1861一19世纪末》，刘绪贻、杨生茂主编：《美国通史》第三卷，人民出版社2005年，第312页。

　　[13] 理查德•W．托马斯：《我们的生活是我们自己创造出来的：1915一1945年底特律黑人社区的建设》(Richard W．Thomsa，Life for Us Is What We Make It：Building Black Community in Detroit，1915一1945)，布卢明顿1992年版，第89一90页。

　　[14] 卡尔•戴格勒：《今从史出：塑造现代美国的力量》(Carl Degler，Out of 0ur Past：The Forces That Shaped Modern America)，1970年版，第232页。

　　[15] 罗伊•卢保夫：《20世纪20年代的社区规划：美国区域规划协会的贡献》(Roy Lubove，Community Planning in the l920s：The Contribution of the Regional Planning Association of America)，匹兹堡1963年版，第19页。

　　[16] 余志森主编：《崛起与扩张的年代：1898一1929》，刘绪贻、杨生茂主编：《美国通史》第四卷，第410一411页。

　　[17] 理查德• W．托马斯：《我们的生活是我们自己创造出来的：1915一1945年底特律黑人社区的建设》，第90页。

　　[18]迈克尔• 哈罗：《人民的家：欧洲和美国的社会出租住房》(Michael Harloe，The People’s Home：Social Rented Housing in Europe and America)，牛津1995年版，第85页。

　　[19]迈克尔•哈罗：《人民的家：欧洲和美国的社会出租住房》，第85页。

　　[20] 埃里克•J．卡罗拉克：《“不知道如何做好”：1917一1919年全国住房政策的劳工危机缘起与劳工阶级社区的重建》，第65页。

　　[21] 盖尔•雷福德：《美国现代住房：新政时期的政策努力》，第38一40页。

　　[22] 梅森•C．唐：《1880—2000年的美国住房建设简史》，第22页。

　　[23] 美国国会银行、货币与住房委员会下属住房与社区发展小组委员会：《住房与社区发展中联邦作用的演变：1892至1974年立法与行政部门的部分举措编年史》(U．S．Congress，Committee on Banking，Currency and Housing Subcommittee on Housing and Community Development，Evolution of Role of the Federal Government in Housing and Community Development：A Chronology of Legislative and Selected Executive Actions，1892—1974)，华盛顿1975年版，第1页。

　　[24] 保罗•R．吕西昂尼：《1933—1949年美国的公共住房》(Paul R．Lusignan，“Public Housing in the United states，1933—1949”)，《CRM》2002年第1期，第36—37页。

　　[25] 查尔斯•艾布拉姆：《地产革命》(Charles Abrams，Revolution in Land)，纽约1939年版，第63页。

　　[26] 约翰•J．冈瑟：《美国联邦与城市关系：市长在联邦扶持城市中的作用》(John J．Gunther，Federal-City Relations in The United States：The Role of Mayors in Federal Aid to Cities)，纽瓦克1990年版，第320页。

　　[27] 贾森•S．史密斯：《构建新政自由主义：1933至1956年公共工程的政治经济学》(Jason S．Smith，Building New Deal Liberalism：The Political Economy of Public Works，1933—1956)，纽约2006年版，第89—90页。

　　[28] 盖尔•雷福德：《美国现代住房：新政时期的政策努力》，第16页。

　　[29] 迈克尔•哈罗：《人民的家：欧洲和美国的社会出租住房》，第85页。

　　[30] 霍华德•丘达柯夫编：《美国城市史主要问题》(Howard P．Chudacoff，ed．，Major Problems in American Urban History)，列克星敦1994年版，第354页。

　　[31] 亚历山大•冯．霍夫曼：《矛盾中的研究：1949年住房法的起源与遗产》(Alexander von Hoffman，“A Study in Contradictions：The Origins and Legacy of the Housing Act of 1949”)，《住房政策辩论》(Housing Policy Debate)2000年第2期，第314页。

　　[32] 约翰•F．鲍曼、罗杰•比尔斯和克里斯汀•M．西尔维安编：《从廉价公寓到泰勒之家小区：探究20世纪美国城市住房政策》，第11页。

　　[33] 布莱克•麦凯尔维：《1860至1915年的美国城市化》(Blake McKelvey，The Urbanization of America，1860—1915)，新不伦瑞克1963年版，第120页。

　　[34] 盖尔•雷福德：《美国现代住房：新政时期的政策努力》，第59页。

　　[35] 盖尔•雷福德：《美国现代住房：新政时期的政策努力》，第16页。

　　[36] 乔恩•C．蒂福特：(20世纪的美国城市：问题、希望与现实》(Jon C．Teaford，The Twentieth-Century American City：Problem，Promise，and Reality)，巴尔的摩1986年版，第75页。

　　[37] 美国联邦公共工程应急管理局：《供应劳工的住房：住房部门通报》(Federal Emergency Administration of Public works，Homes for Workers：Housing Division Bulletin)第3期，华盛顿1937年版，第1页。